Nozioni fondamentali e requisiti
Le assemblee condominiali sono un elemento chiave nella gestione del fabbricato. Tuttavia, può capitare che i proprietari delle unità non possano essere presenti a tali incontri. La delega condominiale è un documento che consente a un condomino assente di conferire a un’altra persona il potere di rappresentarlo e votare al suo posto durante l’assemblea.
“Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta.” (art. 67 disp. att. c.c.)
Il delegato ha pieni poteri in sede assembleare, in quanto rappresenta in tutto e per tutto il suo delegante. Ha il diritto a votare in nome e per conto del delegante e può ricoprire la carica di presidente o segretario dell’assemblea stessa. Tra il delegante e il delegato si instaura un vero e proprio rapporto di mandato, al quale sono estranee tutte le altre persone che partecipano alla riunione.
Il delegato non può a sua volta delegare un'altra persona. Il rappresentante partecipa all'assemblea a pieno titolo e, se è anche condomino, può votare per sé in un modo e a nome del delegante in un altro
La delega deve essere obbligatoriamente redatta per iscritto e deve rispettare i seguenti requisiti, a pena di nullità della stessa:
- nome e cognome del delegante e del delegato;
- conferimento espresso della procura ad agire nel nome e per conto del rappresentato;
- data della riunione assembleare in cui tale procura dovrà valere;
- sottoscrizione del delegante.
Qualora la delega sia carente in una di queste parti, essa dovrà essere considerata nulla.
Può essere delegata qualsiasi persona maggiorenne e capace di intendere e di volere, che può essere un altro condomino, un familiare o un amico. A volte, il regolamento di condominio impone che la delega sia conferita solo ad altri condomini, escludendo esterni dalla partecipazione all’assemblea. Tuttavia, l’amministratore non può in alcun caso ricevere una delega, poiché questa circostanza è espressamente vietata dal quinto comma dell’art. 67 disp. att. c.c..
È prassi che la delega venga allegata all’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale, già precompilata dall’amministratore, e che il delegante debba solo riempire i campi mancanti (nome e cognome del delegante e del delegato, e la firma del delegante).
Numero massimo di deleghe
“Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.” (art. 67 disp. att. c.c.)
La ragione di tale norma è evitare l'accaparramento di deleghe da parte di pochi condomini, preservando la funzione dell'assemblea come luogo deputato alla formazione della volontà dei condomini.
Ma i limiti previsti dall'articolo 67 disp. att. c.c. devono essere rispettati entrambi, sia in termini di numero di condomini che di valore dei millesimi? Questo tema è stato recentemente affrontato dalla Corte di Appello di Lecce nella sentenza n. 214 del 19/05/2023, in cui è stato stabilito che l’articolo 67 disp. att. c.c. viene violato solo quando entrambe le soglie indicate vengano superate. L’uso della congiunzione “e” da parte del legislatore indica chiaramente la volontà di considerare congiuntamente entrambi i limiti. Del resto, anche per le maggioranze assembleari (art. 1136 c.c.) il legislatore ha espresso una volontà simile, stabilendo i requisiti sia in termini di numero di condomini sia di millesimi. Diversamente, si arriverebbe all'assurdità di ritenere che, se un condomino di un edificio con oltre venti condomini possedesse più di 200 millesimi, non potrebbe mai delegare nessuno a rappresentarlo in assemblea, compromettendo gravemente il diritto all'espressione del voto in assemblea.
Vizi e falsità
Il falso delegato può verificarsi essenzialmente nei seguenti casi:
- totale assenza della delega. Si pensi al soggetto presente in assemblea che si attribuisce la rappresentanza mostrando un mandato totalmente falso (firma falsificata);
- la delega non è stata conferita per iscritto;
- il delegato non rispetta le istruzioni ricevute oppure vota in contrasto con la volontà del condomino delegante;
- il delegato esorbita dal mandato ricevuto, votando in rappresentanza anche per punti all'ordine del giorno non ricompresi nella delega parziale ricevuta.
Cosa possono fare i condòmini se, durante l'assemblea, alcuni dei presenti si spacciano per rappresentanti di altri, attribuendosi poteri che in realtà non hanno? Secondo l’orientamento giurisprudenziale maggioritario, non è ammessa alcuna verifica sulla validità della delega da parte degli altri condòmini presenti in assemblea. A contestare la regolarità del voto del delegato può essere solo il soggetto rappresentato. Come stabilito dal Tribunale di Bari nella sentenza n. 1766/2023, solo il condomino delegante o quello che si ritenga falsamente rappresentato è legittimato a fare valere gli eventuali vizi della delega, non anche gli altri condòmini estranei a tale rapporto.
Dunque, il condomino falsamente rappresentato può:
- ratificare l'operato del falso delegato, sia in forma tacita, lasciando decorrere il termine di impugnazione, sia in forma espressa;
- impugnare la delibera viziata.
È altresì facoltà del condomino falsamente rappresentato agire nei confronti del falso delegato per il risarcimento del danno.