Chi risponde delle spese condominiali in caso di vendita dell'unità immobiliare?

Il principio generale che regola il pagamento delle spese condominiali in caso di vendita di un’unità immobiliare è quello per cui le stesse gravano sul soggetto che risulta proprietario dell’unità immobiliare nel momento in cui esse sono maturate.

Per le spese ordinarie, necessarie alla manutenzione, conservazione e godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi nell’interesse comune, l’obbligo sorge non appena viene eseguito l’intervento ritenuto necessario dall’amministratore. A dover sostenere la relativa spesa è chi si trova ad essere condomino in tale momento.

È buona norma che l’acquirente ottenga dal venditore una dichiarazione scritta dell’amministratore relativamente allo stato dei pagamenti, quale garanzia per scongiurare spese impreviste e per poterne tenere conto negli accordi contrattuali.

L’art. 63 disp. att. c.c. prevede una solidarietà dell’acquirente relativamente alle spese sorte nella gestione annuale in corso e in quella immediatamente precedente, anche se quest’ultimo non era ancora proprietario. Ciò garantisce al condominio maggiori possibilità di recuperare almeno una parte del credito vantato nei confronti di una certa unità immobiliare. L’acquirente è costretto a pagare queste spese all’amministratore, ma potrà rivalersi sul venditore.

Chi trasferisce la proprietà resta obbligato solidalmente per i contributi maturati fino al momento in cui trasmette all’amministratore copia autentica dell’atto di vendita.

Per le spese straordinarie, quali innovazioni, manutenzione straordinaria o ristrutturazione delle parti comuni dell’edificio, risponde chi era condomino alla data dell’approvazione della delibera assembleare che ha disposto l’esecuzione dei lavori, indipendentemente dalla data di avvio e completamento dei medesimi.

Per il principio di solidarietà, l’acquirente potrà essere coinvolto nel pagamento delle spese straordinarie ove la delibera sia stata assunta nella gestione in corso o in quella precedente all’acquisto dell’unità immobiliare. È bene che venditore e acquirente risolvano la situazione già in sede contrattuale, inserendo delle specifiche clausole o intervenendo sul prezzo della compravendita.