La legislazione italiana in materia edilizia è molto complessa e la presenza di abusi edilizi è una circostanza molto comune. Tuttavia, nella maggior parte dei casi si tratta di difformità sanabili o tollerate dalla legge. Si commette abuso edilizio ogni volta che si realizza un intervento su un immobile senza avere il titolo edilizio richiesto (permesso di costruire, dichiarazione di inizio attività, …). Tale condotta viene punita con una pena pecuniaria oppure detentiva, di maggiore o minore entità a seconda della gravità dell’abuso stesso. La sanatoria è il rimedio ordinario messo a disposizione, in maniera permanente, dall’ordinamento giuridico italiano. Nel caso di opere edili conformi alla normativa, ma realizzate senza il titolo edilizio necessario, è normalmente possibile agire in sanatoria, cioè attivare un procedimento speciale che consente di mettersi in regola ed evitare sanzioni. Il condono è un rimedio eccezionale fornito dallo Stato con cui si invitano i cittadini non in regola con la legislazione urbanistica a segnalare spontaneamente all’autorità competente la propria situazione al fine di ottenere un’agevolazione per la messa in regola. In pratica, il condono è una sorta di “perdono” che lo Stato concede a coloro che hanno infranto la legge, consentendo di sanare anche interventi che non sono contemplati dalla legge (ad esempio un immobile costruito in un’area non edificabile). Il condono è introdotto da leggi speciali per una durata limitata di tempo, solo per alcune opere ultimate entro una determinata data.
Quando si intende porre fine a un abuso edilizio, è possibile ricorrere a due strumenti: la sanatoria o il condono.
Secondo l’art. 36 del testo unico in materia edilizia (D.P.R. n. 380/2001), il permesso in sanatoria può essere chiesto nel caso di interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale/parziale difformità da esso o con variazioni essenziali. Un abuso può essere sanabile solo se rispetta il requisito della doppia conformità urbanistica (piano regolatore generale comunale): l’intervento edilizio deve essere conforme alla normativa attuale e a quella vigente al momento dell’esecuzione dell’opera. Nella classificazione degli abusi edilizi, i più gravi sono quelli non sanabili, cioè che non si possono regolarizzare pagando una sanzione amministrativa.La richiesta di sanatoria di un abuso edilizio può essere presentata in Comune dal proprietario dell’immobile, dall’inquilino (in caso di locazione dell’immobile), dal soggetto che intende acquistare l’immobile (che ha sottoscritto un contratto preliminare di compravendita) o dal responsabile dell’abuso. Il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia entro 60 giorni, decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata. In caso contrario, cioè se viene accettata, si estingue il reato di abuso edilizio. Il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento del contributo di costruzione in misura doppia.
La portata del condono è stabilita di volta in volta dalla legge stessa: ad esempio, il condono può essere previsto per costruzioni realizzate in zone non edificabili, oppure che superano i limiti volumetrici fissati dalle norme, o le distanze minime previste dalla legislazione, ecc. Il cittadino che vuole ravvedersi deve autodenunciarsi presso l’autorità competente (ufficio tecnico del Comune), pagare una sanzione amministrativa per l’illecito compiuto e, nel caso in cui l’opera abusiva abbia addirittura violato le leggi penali, un’altra somma, estinguendo così il reato commesso. Il condono edilizio si limita a regolarizzare le opere edilizie rispetto agli ordinamenti amministrativi, penali e fiscali, ma non incide sui rapporti tra privati: ciò significa che, ad esempio, in caso di violazione delle norme sulle distanze, il privato danneggiato può chiedere il ripristino o il risarcimento del danno anche a chi si è avvalso del condono.
