“Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.” (art. 2051 c.c.)
Il condominio assume la qualifica di custode dei beni e servizi comuni, in virtù della quale è tenuto a predisporre ogni opportuno provvedimento e intervento per garantirne l’adeguata manutenzione e il corretto funzionamento. Pertanto, sarà responsabile degli eventuali danni causati a terzi, come, ad esempio, una caduta dalle scale. A tutela contro il verificarsi di possibili sinistri, il condominio stipula una polizza assicurativa per la copertura dei danni a terzi o cose.
Indirizzo maggioritario della giurisprudenza: Corte appello Reggio Calabria, 01/03/2021, n.119
“In materia condominiale, le scale, ai sensi dell'articolo 1117 c.c. sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari.
Di esse è il condominio ad averne la custodia e di conseguenza è obbligato al controllo e alla manutenzione, al fine di evitare che anche il normale uso delle stesse possa essere fonte di pericolo per i condomini o per i terzi.
La disciplina applicabile in tali casi è quella di cui all'articolo 2051 c.c., che prevede un'ipotesi di responsabilità oggettiva a carico del custode per i danni cagionati dalle cose in custodia, per la quale incombe sul danneggiato la prova del fatto dannoso e del nesso di causalità del danno con la cosa in custodia, mentre incombe sul custode l'onere di dimostrare che l'evento si è verificato per caso fortuito.”
Quando posso richiedere un risarcimento dei danni?
La persona caduta sulle scale comuni non può automaticamente pretendere un risarcimento danni dal condominio. Per poter richiedere un risarcimento dei danni per una caduta sulle scale condominiali, è necessario che si verifichino le seguenti condizioni:
- La vittima deve aver subito un danno, ovvero deve aver riportato lesioni a seguito dell’incidente, comprovate da documentazione medica;
- Il danno deve essere conseguenza della pericolosità del luogo e del comportamento negligente del condominio;
- Il danneggiato deve provare il nesso di casualità tra il comportamento negligente del condominio e il danno subito.
Per ottenere l’indennizzo è necessario dimostrare di essere stati nell’oggettiva impossibilità di prevedere il rischio ed evitarlo. La parte lesa deve provare di non essere caduta per imprudenza o disattenzione, ma a causa della pericolosità, dei difetti o dell’irregolarità delle scale.
Quando una scala è irregolare?
Molti elementi possono rendere una scala, o uno spazio comune, irregolare e pericoloso:
- L’illuminazione può essere scarsa, inadeguata o addirittura assente;
- I gradini possono essere scivolosi a causa della natura del loro materiale o per l’esposizione a condizioni particolari, come pioggia, neve, ecc. e potrebbero mancare di strisce antiscivolo;
- Sui gradini può esserci dello sporco, come residui edili dovuti a lavori condominiali o privati nell’appartamento di qualcuno;
- L’impresa di pulizie può aver appena lavato i pavimenti del pianerottolo e della rampa di scale senza apporre l’opportuna segnaletica di pericolo;
- Può mancare il corrimano.
Quando non spetta il risarcimento danni a chi cade dalle scale?
In tutte quelle situazioni in cui il pericolo è facilmente intuibile e prevedibile, o quando è adeguatamente segnalato da cartellonistica e avvisi. È il caso delle aree appena lavate o cerate, dove è presente la segnaletica “Attenzione! Pavimento bagnato / Pericolo di caduta”. Inoltre, se il pericolo è facilmente intuibile, la responsabilità ricade su chi non presta adeguata attenzione. Ad esempio, se l’impresa di pulizie ha appena lavato una rampa di scale del palazzo e sul pianerottolo lascia secchi e scope, la responsabilità è del danneggiato che non ha prestato attenzione.
Il condominio può dimostrare che si tratta di un caso fortuito o di un comportamento scorretto della parte lesa. Se l’infortunio è stato causato da un evento imprevedibile o da un comportamento avventato del danneggiato, il condominio non sarà tenuto a pagare alcun risarcimento. Per escludere la responsabilità del custode del bene, il giudice deve compiere un duplice accertamento: verificare che la vittima abbia tenuto una condotta negligente e che tale condotta non fosse prevedibile.
Infine, il condominio deve anche provare di aver custodito i beni e di averli mantenuti in uno stato tale da non costituire un pericolo per i terzi.