A meno di un diverso accordo scritto nel regolamento condominiale (approvato all’unanimità), il proprietario di un negozio a piano terra con ingresso indipendente viene equiparato a un condomino qualsiasi, nonostante non utilizzi la porta d’ingresso principale e non abbia contatti con gli altri abitanti del palazzo. Anche lui, infatti, è responsabile di quelle parti dell’edificio che sono elementi fondamentali per la sua stessa esistenza; il proprietario li può utilizzare ogni volta che lo desidera o ne ha necessità. Il principio alla base è che le spese per le parti comuni vanno divise in base ai rispettivi millesimi di proprietà tra tutti i condomini, al di là dell’uso effettivo più o meno intensivo che ognuno fa delle suddette parti. Ad esempio: il proprietario giovane e atletico del terzo piano che non utilizza mai l’ascensore non può essere esentato dal pagarne la manutenzione. La legge valuta l’utilizzo potenziale di ciascun condomino. Le spese, quindi, vanno ripartite anche a carico dei proprietari dei locali commerciali, i quali però avranno una quota millesimale ridotta, rispetto agli altri appartamenti, nelle tabelle millesimali condominiali. Di seguito alcuni esempi: - Lavori di manutenzione che riguardano il tetto, il lastrico solare e la terrazza condominiale in quanto si tratta di parti del condominio indispensabili per coprire il palazzo di cui l’attività commerciale fa parte; - Lavori di ristrutturazione straordinaria dell’edificio in quanto necessari per il mantenimento della struttura; - Servizi come luce e acqua perché fruiscono di tale beneficio come qualunque altro abitante del palazzo; - Manutenzione di androne, scala e ascensore in quanto si tratta di elementi necessari alla configurazione del fabbricato e mezzi essenziali per accedere al tetto e alla copertura. L’esenzione dal pagamento di tali spese può essere prevista dal regolamento condominiale approvato all’unanimità. Un altro possibile caso è quello del condominio parziale, cioè un edificio che ha scale, latrici solari, cortili o impianti che sono destinati solo ad una parte dei condomini e non alla totalità di essi. Ogni condomino dovrà pagare solo le spese inerenti alla manutenzione di quella parte, non dell’intero edificio. Per verificare se un negozio fa parte di un condominio parziale o meno bisogna guardare l’atto d’acquisto, il quale può contenere indicazioni in merito alla proprietà delle parti comuni.
