In ambito condominiale, tra le questioni che, maggiormente, sollevano contestazioni c’è sicuramente quella relativa alla ripartizione delle spese. Vediamo, in particolare, il caso di imputazione del risarcimento dei danni provocati da un bene comune (esempio: infiltrazioni d’acqua in un appartamento privato, causate dalla mancata manutenzione di una parte comune). Secondo l’art. 2055 c.c. “se il fatto dannoso è imputabile a più persone, tutte sono obbligate in solido al risarcimento del danno”. Tale regola è applicabile, in condominio, in tutti i casi in cui da un bene comune deriva un danno a carico di un terzo: tutti i condomini sono solidalmente responsabili rispetto all’obbligo risarcitorio nei confronti del danneggiato. Il danneggiato può essere un estraneo al fabbricato, oppure uno dei proprietari presenti nell’edificio. In quest’ultimo caso, la giurisprudenza prevalente conferma la correttezza della ripartizione del risarcimento secondo i millesimi di proprietà, compreso anche il condomino danneggiato. Ciò è motivato dal fatto che ogni condomino, oltre ad essere titolare esclusivo della sua unità immobiliare, è anche comproprietario delle parti comuni dello stabile in rapporto alla sua quota millesimale. Pertanto, in qualità di contitolare di questi beni e servizi, ne è anche corresponsabile. Nel caso in cui l’assemblea non riconosce il risarcimento al danneggiato, o intende riconoscerglielo in misura inferiore rispetto a quanto preteso, l’unica via è l’azione giudiziale: il consulente tecnico nominato dal giudice dovrà accertare se la responsabilità è in capo al condominio e, in questo caso, provvedere a quantificare l’entità del danno. In ogni caso, è illegittimo sospendere il pagamento delle quote condominiali prima della sentenza di condanna del giudice; la compensazione può essere effettuata solo successivamente. L’amministratore del condominio ha l’obbligo di provvedere non solo alla gestione delle cose comuni, ma anche alla loro custodia, con il conseguente dovere di vigilare affinché non rechino danni a terzi. Il condominio può rivalersi nei confronti dell’amministratore per il recupero delle somme versate al soggetto danneggiato quando tali danni sono il frutto di una sua colpevole inerzia. In conclusione, il condomino che subisce nella propria unità immobiliare un danno derivante dall’omessa manutenzione delle parti comuni dell’edificio assume, quale danneggiato, la posizione di terzo avente diritto al risarcimento da parte del condominio, senza tuttavia essere esonerato dall’obbligo di contribuire a sua volta, in misura proporzionale al valore della rispettiva unità, alle spese necessarie per la riparazione delle parti comuni dell’edificio e alla rifusione dei danni cagionati.
Il condomino danneggiato può sempre chiedere una compensazione tra il credito che vanta verso il condominio (l’indennizzo) e il debito pro quota (spese condominiali).
